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连续两次的房屋买卖合同被确认无效,房屋如何返还?
发布日期:2022-08-17 22:50    点击次数:182

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:如甲将其房屋出售给乙(合同因恶意串通损害第三人利益而无效),乙又将该房屋出售给丙(合同也因恶意串通损害第三人利益而无效)。那么,丙直接将房屋返还给甲还是先返还给乙再返还给甲?

 

我们通常所说的合同无效,即是自始、当然、绝对、确定无效,即是无,不存在。其相应的法律后果,按照《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

 

在房屋买卖中,有很多无效的房屋买卖合同。如本文所附案例即是典型:甲将其房屋出售给乙(目的是套取银行贷款),这个合同因恶意串通损害第三人(银行)利益而无效;之后,乙又与丙恶意串通通过房屋买卖的方式意图保住房屋的所有权,这个合同因恶意串通损害第三人(甲)的利益而无效。那么,如果甲先起诉乙确认合同无效,法院会支持(但是甲的诉请只能是确认合同无效,而不能包含返还房屋, 奥朗德因为房屋在丙名下)。之后,甲又起诉乙和丙,请求确认乙和丙之间的合同无效并要求丙将房屋返还甲。在后面这个诉讼中,合同无效会得到法院的支持。但是,返还房屋于甲是否能得到法院的支持呢?

 

一般而言,一个诉讼只针对一个法律关系。而一个法律关系包含主体、客体、内容。很明显,前一个合同和后一个合同的主体不同,不是同一法律关系。根据《合同法》第58条的规定,乙和丙之间的合同被确认无效之后,丙应当将房屋返还给乙,外国人签证而不是甲。当然,丙把房屋返还给乙之后,甲可以在法院确认甲与乙合同无效的前提下要求乙将房屋返还给甲(比较合理的诉讼思路应该是甲先起诉乙和丙,要求确认乙丙之间的合同无效,丙返还房屋给乙。之后,甲再起诉乙,要求确认甲乙之间的合同无效,乙返还房屋给甲。)

 

那么,如果法院已确认前一个合同无效,在法院确认后一个合同无效时可否直接判决丙将房屋返还给甲呢?这要分两种情况:1、如果甲和乙之间的合同被确认无效之后,只存在乙返还房屋给甲这一项义务,而不存在甲应当向乙履行的义务(或虽存在但已履行),则法院为了减少当事人的诉累,可以直接判决丙将房屋过户给甲。2、如果存在甲应向乙履行的义务(如甲返还乙房款)且甲尚未履行,则为了保护乙的利益,不宜直接判决将丙直接将房子过户给甲。

 

当然,如果丙构成善意取得【《物权法》第一百零六条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”】则只有前一个合同能够被确认无效,后一个合同不能被确认无效,丙也有权不返还房屋。但是,甲可以起诉乙,要求乙赔偿损失(依据是《合同法》第58条)