外国人签证

以房抵债不构成善意取得?
发布日期:2022-08-17 17:23    点击次数:200

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法解释一》第十五条规定:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”第十八条第一款规定:“物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或者动产时,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”

善意取得制度的目的是保护交易安全,维护交易秩序稳定。认定是否构成善意取得,关键点就在于“善意”的认定。所谓善意,就是不知道且不应当知道。具体到房屋买卖中的善意取得中的善意,就是买房人不知道且不应当知道卖房人无权处分。且对于买房人的“善意”的要求不是很高,只要买房人有合理的理由相信标的房屋的登记是真实的即可,或者只要买房人对于登记的产权人并非真实的产权人的不知道没有重大的过失即可。且如果真实的房屋所有权人认为买房人不构成善意取得,应当对买房人是恶意的(知道或者应当知道)承担举证责任。如此规定的原因是不动产登记具有公示公信效力。

关于“不知道且不应当知道”的认定标准,从证据的角度来讲要达到高度盖然性。更深入地讲,在认定“不知道且不应当知道”时要考虑的就是相应的注意义务。如果是一般的房屋买卖,买房人没有太高的注意义务,其有理由相信房产登记机构所作的登记是准确的,除非其有重大过失。但是,对于“以房抵债”,买房人就有更高的注意义务【注:“善意取得”所针对的是无权处分的情形,如果是房屋的真实权利人直接出售房屋给买房人(直接的以房抵债)则不适用善意取得制度。本文的标题所针对的就是本文所附案例的情形,即买房人是从登记的产权人(非真实产权人)处购买房屋的,而真实的产权人对此交易是知道的(不从证据法的角度分析),买房人(债权人)直接以“以房抵债”的方式向真实的产权人(债务人)支付房款的情形】。因为在此情形下:1、买房人(债权人)对于卖房人(债务人)的情况以及对于标的房屋的情况更了解;2、“以房抵债”更容易出现不公平、不合法的现象。

综上,“以房抵债”情形下,买房人有更高的注意义务,但是,只要符合《物权法》及《物权法解释一》的相关规定(见上文),还是可以构成善意取得的。

附:陈某某与毛某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:毛某某与张某某系夫妻关系,两人于1981年12月28日登记结婚,毛某某户口于1982年4月迁至本市延平路XXX弄XXX号XXX室,并与张某某共同生活在系争房屋内。2005年11月15日,张某某作为购房人与出售方上海静安置业(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》,购买系争售后公房的产权,并办理了产权人为张某某的产权登记手续。张某某与钱乙原系同事关系。2008年5月15日,张某某与钱乙签订《上海市房地产买卖合同》,约定:张某某以人民币(以下币种均为人民币)680,000元的价格将系争房屋转让给钱乙,建筑面积38.86平方米,钱乙于签订定金合同时支付20,000元,签订买卖合同时支付360,000元,另贷款300,000元;张某某于2008年6月30日前腾出该房屋并通知钱乙进行验收交接,双方确认在2008年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2008年6月13日,钱乙与中国建设银行股份有限公司上海高桥支行(以下简称“建设银行高桥支行”)签订《个人住房商业性抵押价款合同》,以系争房屋作为抵押向建设银行高桥支行借款300,000元,借款期限自2008年6月12日起至2018年6月12日止,钱乙委托建设银行高桥支行将贷款资金划入张某某名下的建设银行账户。同日,张某某与钱乙以及建设银行高桥支行同时申请办理系争房屋的产权过户登记以及抵押权登记,房产交易中心于2008年6月29日核准登记,产权人为钱乙。 2009年11月5日,钱乙与案外人李某某签订《抵押担保借款合同》,约定:钱乙向李某某借款350,000元用于周转,借款期限自2009年11月5日至2010年11月5日,年息20%,到期一次还清,钱乙将系争房屋的剩余价值部分作为借款抵押。同日, 现代灯具钱乙与李某某向交易中心申请办理了系争房屋的再次抵押登记。陈某某与案外人钱甲系夫妻关系。2010年4月13日,钱乙与陈某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定:钱乙以700,000元的价格将系争房屋转让给陈某某,双方确认在2010年5月12日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,钱乙已收到房款700,000元。同日,钱乙名下的建设银行高桥支行贷款结清。此后,系争房屋上设定的两个抵押权均办理了注销手续。2010年4月22日,钱乙与陈某某申请办理系争房屋的产权过户登记,交易中心于2010年5月10日核准登记,产权人为陈某某。由于毛某某与陈某某就系争房屋产权发生争议,毛某某于2010年7月22日向原审法院起诉要求确认就系争房屋所签订的两份买卖合同无效,要求判令将系争房屋恢复登记至张某某名下。

裁判原文节选:

一审(重审)【上海市静安区人民法院(2011)静民一(民)重字第5号】张某某与钱乙于2008年5月就转让本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理了产权过户登记,钱乙确认除通过银行获得贷款300,000元后转帐支付给张某某之外,并没有支付过购房款,房屋产权登记过户后双方也没有办理过房屋交接手续。对此,法院认为,在钱乙明知张某某为了获取银行贷款的情况下,仍进行房屋买卖,其目的是通过虚假的买卖行为达到为张某某获取银行贷款的目的,该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同,依法应当确认无效。无效的合同自始没有法律约束力,因该合同取得的财产,应当予以返还,故钱乙应当将房屋产权户名恢复至张某某名下。鉴于钱乙已于2010年4月将系争房屋转让给了陈某某,故陈某某是否构成物权法上的善意取得是决定产权户名能否恢复到张某某名下的重要条件。善意取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果其将该财产(包括动产和不动产)转让给受让人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。法律规定善意取得制度的目的在于保护占有的公信力,外国人签证保护交易安全。陈某某是否善意取得,应当根据交易行为、合理信赖、注意义务等方面去判别。根据陈某某的陈述,张某某由于无力向陈某某夫妇归还借款350,000元,双方才协商一致通过将系争房屋出售给陈某某的方式还钱。并且,系争房屋的转让价格是张某某与陈某某之间谈妥,陈某某决定受让系争房屋前是张某某带其去现场看房,系争房屋的房产证、钥匙、钱乙户名的用于还贷的银行卡也是张某某交给陈某某的。从以上情节可以认定陈某某对于系争房屋虽然登记在钱乙名下,但实际有权处分人为张某某是明知的,陈某某与钱乙签订买卖合同受让系争房屋并非是基于房屋登记在钱乙名下的公示公信效力。然,钱乙与陈某某既未能提供双方之间的交易是经实际权利人张某某授权同意的有效证据,也未能证明张某某参与了双方的整个交易过程。其次,陈某某认为系争房屋的交易价格为770,000元,陈某某提供张某某出具的两张收条作为支付购房款的依据,但是,陈某某陈述张某某出具的收条中有490,000元的钱款均为现金,如此大额的资金均通过现金交易,有悖于一般的交易习惯。此外,陈某某关于350,000元的借款已转为购房款的辩解也缺乏证据印证。再次,因政策原因,售后公房记载的权利人与实际共有人的情况比较复杂。陈某某明知系争房屋系售后公房,在与毛某某发生纠纷后未积极追寻张某某了解原由,仍执意办理过户登记,故陈某某虽然已经对系争房屋办理了产权过户登记,但该过户登记行为显然与正常交易相悖。综上所述,法院认定陈某某在受让钱乙转让的系争房屋时主观上并非善意。由于陈某某不构成善意取得,系争房屋产权户名应当恢复登记至张某某名下。基于系争房屋产权恢复至张某某名下,因两份合同取得的财产,均应各自返还:1、关于钱乙通过银行贷款支付给张某某的300,000元,钱乙陈述在银行贷款发放后,钱乙已将其户名的用于还贷的银行卡交给张某某,由张某某每月偿还贷款。该陈述与陈某某从张某某处收到钱乙户名的用于还贷的银行卡的陈述相吻合,故张某某应将300,000元贷款的余额返还给钱乙。庭审中,钱乙确认陈某某向其用于还贷的银行卡支付的金额为279,450.63元(261,450.63元+18,000元),钱乙用该款向银行结清了贷款并注销了抵押,故张某某应返还钱乙279,450.63元。2、关于陈某某向钱乙户名的用于还贷的银行卡支付的279,450.63元,该款首先转入钱乙帐户内,故应由钱乙返还陈某某。至于钱乙与张某某之间的债务纠纷以及陈某某与张某某之间的债务纠纷,应另行处理。张某某经法院合法传唤未到庭应诉,依法缺席判决。重审法院据此作出判决:一、张某某与钱乙就转让本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、陈某某应于判决生效之日起十日内协助张某某将本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权户名恢复登记到张某某名下;三、张某某应于判决生效之日起十日内返还钱乙房款279,450.63元;四、钱乙应于判决生效之日起十日内返还陈某某房款279,450.63元。

二审【上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第246号】本院认为,公民行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,并根据公平原则确定各方的权利和义务。根据钱乙自认其除却银行所获贷款之外未支付任何房款以及房屋从未向其交付使用等情节考量,重审法院关于张某某和钱乙之间就系争房屋所签之买卖合同系无效的认定,具有事实和法律依据,本院予以确认和维持。至于陈某某是否应认定为善意第三人而合法取得系争房屋之物权的问题,本院认为根据陈某某的陈述,引发其与张某某就系争房屋达成买卖合意的原因是此前陈某某丈夫给付张某某的借款无法得以清偿所致,即双方之间并非普遍、单纯意义上的通过公开交易市场所直接交易的房屋买卖上下家,而是以房抵债的民事法律关系。故在此基础上,作为债权人变更为买房人的过程中,在不具备专业中介机构协助、监督的条件下,其比照一般购房人更应具备较为严格的审慎注意之义务,以防止交易中可能引发的风险和法律障碍。尽管陈某某自称在合同磋商、支付房款、查看房屋等环节均由实际产权人张某某参与和陪同,然陈某某表示张某某于2010年春节前失踪,依照一般生活惯例,陈某某夫妇应对此引起警惕和重视,但其仍在张某某下落不明的情况下签订买卖合同并申请过户,有违一般常理;同时,当陈某某自行至系争房屋查看发现有租客以及毛某某出现并披露身份后,陈某某更应清楚系争房屋的买卖可能存在重大瑕疵,但其仍坚持继续房屋交易以及房地产权证的办理。综上,陈某某无法认定为法律意义上的善意第三人。根据法律规定,合同无效后,各方当事人因无效合同所取得的财产应各自返还,恢复至合同没有订立前的状态。即作为原权利人的张某某,应将其所收取的款项如数返还,在此前提下,陈某某应将房地产权利一并返还给张某某。在本案中,张某某出具两份收条,总共收取77万元款项,其中279,450.63元已实际用于归还银行贷款之余额并注销银行的抵押权登记,该笔款项确属客观发生,应予以返还;至于其余款项,因缺乏有效转账凭证,且张某某未到庭参加诉讼而难以认定其真实性,同时即便确由张某某出具,也系张某某与钱乙、张某某与陈某某之间的债权债务纠纷,应由相关权利人另行主张,本案不做处理。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币10,680元,由上诉人陈某某负担。 本判决为终审判决。



相关资讯