郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

一、开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务构成违约

按照销售宣传中的承诺提供班车服务是开发商的合同义务，违反此义务即构成违约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 开发商销售商品房时关于提供班车服务的宣传（说明）具体确定，应当视作要约。《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”买房人与开发商签订《商品房预售合同》（注：该合同书中没有关于开发商提供班车服务的条款）即是承诺，该合同（既包括合同里载明的条款，也包含开发商提供班车服务的约定）即成立。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，开发商销售宣传中承诺的提供班车服务是开发商的合同义务。

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，开发商停止提供班车服务即构成违约。

二、业主的损失如何确定

这首先要分两个大的方向：（1）业主要求开发商继续履行合同（要求开发商继续提供班车服务）；（2）业主要求解除合同并赔偿损失（不要求开发商继续提供班车服务，只要求赔偿损失）；

（1）业主要求开发商继续履行合同

此种情形下，业主的损失就是开发商停止提供班车服务期间的损失（我们暂且假设法院能够支持业主关于继续履行合同的诉请）。这个损失分为直接损失和间接损失：a.直接损失为业主选择其他交通工具与选择开发商提供的班车出行的交通费的差额。但是，这个差额在计算的时候需要业主提供车票或发票等凭据（并且要证明这些是用于替代班车出行而产生凭据），如果没有这些凭据，法院只能依据日常生活经验进行自由裁量；b.间接损失主要体现为业主因为开发商的班车停运而带来的生活不便（如很难找到其他的公共交通工具，很难打到车等）和精神困扰（如担心上班迟到等）等，这个损失很难量化，只能作为法院裁判的参考依据，不能得到法院的直接支持。

（2）业主要求解除合同并赔偿损失

业主要求解除合同（即即便开发商要求继续提供班车服务，业主出于对开发商的不信任等原因而拒绝接受其提供的班车服务）并赔偿损失的，这个损失的金额就应当自开发商停止提供班车服务到一个比较久的时间（如到土地使用权70年到期），但是这显然不现实，而且还未产生的损失法院一般也不会支持，所以此种情形只能调解或者请双方互相确认一个数额或者法院自由裁量。

三、合同是否可以继续履行

法院很难判决开发商继续履行此提供班车服务，因为班车的各种标准和服务（如班车的车辆标准档次、班次、收费、服务态度等等）很难通过判决确定，而一个笼统的“开发商继续提供班车服务”的判决势必导致后续履行发生障碍，且这样的判决也很难强制执行。即便开发商宣传中的标准很详细，可以通过开发商的宣传资料确定班车的相关标准，或者通过开发商之前提供的班车的标准确定其今后应当提供的班车的标准，但是由于市场经济下的各种市场因素（如汽油价格、司机工资等）在发生变化、市政规划与建设使得客观环境发生变化等等，必然导致班车服务要随之发生相应变化，因此，判决书又不能将班车服务的各个因素“定死”。即对于这种继续性的合同，判决书（或调解书）很难将合同履行的每个条件全部固定下来，也不能将合同履行的每个条件固定下来， 叫我爸爸这就导致在理论上法院不能判决继续履行合同。

但是，如果开发商愿意按照之前的标准继续提供班车服务，业主也愿意接受，法院也能够“模糊地”认可双方继续履行合同。

附郭某某与上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

案情简介：位于上海市松江区新桥镇明中路1010弄《南都白马花园》小区系由被告南都白马公司开发销售。在被告南都白马公司出版的2006年6月《上海万科万客会》刊物上登载了有关上述小区三期房屋的售楼广告，其中登载“距离莘庄地铁站仅6公里，小区更配备了班车直达地铁站”等内容。 被告南都白马公司在有关三期房屋的售楼宣传资料上登载“周边轨道交通一号线、轨道五号线、沪闵路高架、中春路高架、外环线等构成了多向的立体交通网，除外，沪莘线、莘松线、社区班车、各大卖场班车等使小区出入更方便快捷”等内容。 2007年7月19日，被告南都白马公司在《新闻晨报》上登载上述小区三期的宣传资料，其中表述“沪闵高架、中春高架、外环线、沪杭高速、轨道交通(1号线、5号线)，社区联合班车配合区域快速干道，出行方便快捷”等内容。 2007年7月27日，被告南都白马公司在《青年报》上登载了上述小区三期的宣传资料，其中表述“并配有社区联合班车，出行方便快捷”等内容。另查明：2006年9月4日，原告郭某某、李某某与被告南都白马公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的本市松江区新桥镇明中路1010弄《南都白马花园》54号301室房屋，暂测面积为133.95平方米，总价暂定为842，086元。上述房屋为该小区三期房屋。以后，配件相关原、被告办理了房屋交接手续，且原告取得了该房屋的上海市房地产权证。再查明：被告南都白马公司于2004年左右开始销售小区一期房屋，嗣后提供小区班车运行服务。班车运行时，每人次收取1元费用。2011年4月2日，被告南都白马公司在班车上张贴《关于终止上海白马花园班车的公告》，明确自2012年1月1日起不再提供小区班车服务。被告南都白马公司于2012年1月1日起停运小区班车。被告南都白马公司于2012年11月15日左右又恢复了小区班车运行，但比较之前运行情况，班次有所减少、始末班开出时间缩短，每人次收费为2元，且仅有一辆大巴提供运行服务。 在上海万科白马物业管理有限公司印制的《万科白马花园生活服务手册》以及《白马花园便民服务卡》上均载明了有关原先班车运行的《白马花园班车时刻表》。

裁判原文节选【案号：上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1891号】本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告在售楼过程中，曾通过其出版的《上海万科万客会》刊物发布该小区三期售楼广告向购房业主作了“距离莘庄地铁站仅6公里，小区更配备了班车直达地铁站”的说明、允诺，其还在有关三期房屋的售楼宣传资料上作了“周边轨道交通一号线、轨道五号线、沪闵路高架、中春路高架、外环线等构成了多向的立体交通网，除外，沪莘线、莘松线、社区班车、各大卖场班车等使小区出入更方便快捷”的说明、允诺，在《新闻晨报》就三期房屋作了“沪闵高架、中春高架、外环线、沪杭高速、轨道交通(1号线、5号线)，社区联合班车配合区域快速干道，出行方便快捷”等说明、允诺，上述说明、允诺均涵盖了小区配备班车的内容，具体明确。原告作为购房业主正是基于对被告上述房屋周边环境的表述及对被告的信赖而与被告订立合同，该允诺虽未载入合同，亦应当视为合同的内容。根据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告在履约过程中停止向原告提供班车运行服务，该行为未得到原告同意，损害了原告的利益，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于原告要求被告恢复小区班车运行的诉请，本院认为，首先，在原、被告合同以及被告在有关售房宣传资料等内容中均未对班车运行的标准作出明确约定，其次，在本案诉讼过程中，被告已经恢复了小区班车运行。在此情况下，本院认定，被告已经履行了恢复小区班车运行的义务，故原告上述诉请，本院不再予以支持。关于原告主张的2012年1月1日至2012年11月1日的交通费损失，本院考虑到被告提供的班车运行服务并非免费以及被告停运班车期间确实对原告造成出行不便的事实，综合本案案情酌定被告赔偿原告损失711元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：裁判结果 一、被告上海某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某某、李某某损失711元； 二、驳回原告郭某某、李某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告上海某房地产开发有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。